Contrato de arrendamento rural

O agronegócio vem crescendo exponencialmente em nossa economia, e realizar bons contratos para assegurar direitos, evitando lides, é de fundamental importância.

Mas na realidade, o que vemos é que alguns tipos de contratos ainda são pouco utilizados, e quando são, não se faz as observações necessárias, como é o caso do Contrato de Arrendamento Rural, que por sua má escrita, causa diversas demandas judiciais, o que poderia ser evitado, se alguns cuidados básicos fossem tomados.

Essa modalidade de contrato é regulamentada pelo Decreto 59.566/1966, e leciona em seu artigo 3º que o arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei.

Perceba então que o arrendamento não dita apenas as regras de uso da terra, mas também o que a lei chama de “facilidades”, que são por exemplo, os implementos, tais como ferramentas e implementos, sempre observando que a exploração do arrendamento é protegida sob três modalidades, quais sejam: agrícola, pecuária e agroindustrial.

CLAUSULAS OBRIGATÓRIAS

Uma obrigatoriedade imposta pelo Decreto é constar algumas clausulas especificadas no artigo 13 do Decreto 59.566/1966, tais como assegurar as conservações dos recursos naturais e a proteção social e econômica do arrendatário.

A proibição de renúncia dos direitos ou vantagens estabelecidas em Leis ou Regulamentos, por parte dos arrendatários e parceiros-outorgados, sendo obrigatório observar os prazos de 3 (três), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte. De 5 (cinco) anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal; e de 7 (sete), anos nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal, observando neste caso, quando couber normas específicas relativas ao Código Florestal.

DOS VALORES A SEREM PAGOS

Uma das cláusulas de maior importância, e a que geram maiores problemas, é a relativa ao preço a ser pago, sendo de grande importância, constar detalhadamente, os prazos e preço, evitando assim litígios na esfera judicial, sendo obrigatório que se conste do contrato de arrendamento rural, o limite da remuneração e formas de pagamento em dinheiro ou seu equivalente em produtos.

A quantia a ser paga tem que ser justa e ajustada, ficando sob responsabilidade das partes, a fixação em quantia certa, o preço do arrendamento a ser pago, e se em dinheiro ou o equivalente aos frutos ou produtos.

PRAZOS DO ARRENDAMENTO

Os prazos do arrendamento terminarão sempre depois de ultimada a colheita, inclusive a de plantas forrageiras temporárias cultiváveis, que são gramíneas e leguminosas, usadas como fonte de alimentos para os animais. No caso de retardamento da colheita por motivo de força maior, o prazo do contrato será prorrogado nas mesmas condições, até que se termine a colheita, sendo que o prazo mínimo para arrendamento será de três anos.

O arrendatário deverá ajustar com antecedência, os prazos do arrendamento e as formas de pagamento do uso da terra nos casos da ocorrência de prazo excedente, onde os frutos não possam ser colhidos antes do termino do prazo.

DA PREFERÊNCIA PARA A RENOVAÇÃO DO CONTRATO

O arrendatário terá preferência na renovação do arrendamento, mas sempre em igualdade com terceiros interessados, isto quer dizer que as condições terão que ser idênticas para todos.

O proprietário da terra deverá, em até 6 (seis) meses do vencimento do contrato, fazer a notificação extrajudicial ao arrendatário, das propostas existentes, e caso não se verifique a notificação, o contrato é considerado renovado automaticamente, desde que o arrendador nos primeiros 30 dias do vencimento, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, que terá de ser registrada no Registro de Títulos e Documentos.

CAUSAS DE EXTINÇÃO DO ARRENDAMENTO

O arrendamento será extinto pelo termino do contrato e do de sua renovação, pela retomada, pela aquisição da terra arrendada pelo arrendatário, pelo distrato ou rescisão do contrato, pela resolução ou direito do arrendador, por algum motivo que impossibilite a extinção do contrato, pela sentença judicial irrecorrível.

A morte do arrendatário não é causa para a extinção do contrato, havendo outra pessoa naquele conjunto devidamente qualificada, que tenha condições de prosseguir na execução do mesmo.

Caso haja ocorrência de força maior, que resulte a perda total do objeto do contrato, este se terá por extinto, não respondendo qualquer dos contratantes por perdas e danos.

Havendo desapropriação parcial da área ao arrendatário, estará assegurado a redução proporcional da renda ou de rescindir o contrato.

DO SUBARRENDAMENTO

É vedado ao arrendatário ceder o contrato de arrendamento ou subarrendar ou emprestar total ou parcialmente, sem prévio e expresso consentimento do arrendador, sendo interessante que se conste do contrato de arrendamento rural, se esta prática é permitida ou não.

Na extinção do contrato, se extingue o subarrendamento, que será findado, salvo disposição legal ou contratual em contrário.

DAS CAUSAS DE DESPEJO

O ato de despejo é a saída obrigatória do arrendatário do local arrendado, definida por lei ou contrato, e ocorrerá amparado nas seguintes causas: Terminado o prazo contratual ou de sua renovação, se o arrendatário não pagar o aluguel ou a renda no prazo determinado e ainda se causar dano a gleba arrendada ou às colheitas, provando dolo ou culpa do arrendatário.

Poderá ser concedido o despejo, se o arrendatário alterar a destinação do imóvel rural, abandonar total ou parcialmente o cultivo e se subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador.

SUBSTITUIÇÃO DA ÁREA ARRENDADA

O arrendador, juntamente com o arrendatário, poderá por comum acordo efetuar a substituição da área arrendada por outra equivalente, localizada no mesmo imóvel rural, sempre respeitando as cláusulas e os direitos do arrendatário.

DIREITOS E DEVERES DO ARRENDADORES E ARRENDATÁRIOS

É de obrigatoriedade do arrendador, entregar ao arrendatário o imóvel rural objeto do contrato na data estabelecida, ou segundo os usos e costumes da região, garantindo a este o uso e gozo durante o prazo do contrato.

O arrendador também será obrigado a fazer obras de reparo, durante a vigência do contrato, e ainda pagar taxas e guias de toda contribuição que incida ou venha incidir sobre o imóvel.

O arrendatário será obrigado a pagar o valor do arrendamento nos prazos e locais ajustados, usar o imóvel conforme ajustado, não podendo desviar sua finalidade, levando ao conhecimento do arrendador qualquer ameaça, esbulho ou turbação de sua posse.

Será necessário fazer no imóvel as benfeitorias úteis e necessárias, salvo se as partes estipularem o contrário, tendo que ao final do contrato devolver o imóvel da maneira como recebeu, juntamente com os acessórios, salvo as deteriorações naturais ocasionadas pelo uso.

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Danilo Liberato

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